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セットバックとは?

2項道路に面する土地では、次の,泙燭廊△糧楼呂坊物を建築することができません。

,修瞭始の中心線から水平距離2mの範囲 
△修瞭始の片側が崖地、川、線路等である場合には、その崖地等の側の道路境界線から水平距離  4mの範囲

2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)
つまり、2項道路はその幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4mの空間を確保しようという趣旨です。
 
その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなります。これを不動産業界ではセットバックと呼びます。(セットバックとは英語で「後退」という意味です)。
 
このセットバックについて次の点に注意が必要があります。 
 ・セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁  を建築することもできない。 
 ・セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積か  ら除外される。

 例えば、幅2mの2項道路(片方が崖地等ではない)に面していて、道路に接する長さが10m、奥行が10mの正方形の土地があるとします。 この土地の本来の面積は100平方メートルです。

セットバック部分の面積は1m×10mなので、10平方メートルです。よって、この土地の建築可能部分の面積は90平方メートルになります。 この土地の容積率が80%であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80%により、72平方メートルとなります。

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